Ảo Ảnh Bùng nổ và Vỡ tan của Bong bóng Bất động sản Trung Quốc

Những năm 2023, thị trường bất động sản Trung Quốc chứng kiến những cảnh tượng khó tin. Các chủ đầu tư bất động sản, chẳng hạn như Huafa Tianfu, đã tặng vàng cho khách hàng mua nhà để kích cầu thị trường. Đây chỉ là một ví dụ minh họa cho sự điên rồ của thị trường, dẫn đến cuộc khủng hoảng với hàng trăm tỷ USD nợ xấu của các nhà phát triển, hàng nghìn tỷ USD nợ của chính quyền địa phương và hàng triệu căn hộ trống. Thị trường bất động sản Trung Quốc còn non trẻ, chỉ có vài thập kỷ hình thành. Điều này là do cho đến những năm 1980, khái niệm sở hữu tài sản tư nhân gần như không tồn tại ở nước này. Khi Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa được thành lập vào năm 1949, nhà nước cộng sản đã bãi bỏ chế độ sở hữu đất đai tư nhân, tuyên bố rằng đất đai thuộc về toàn thể công dân Trung Quốc. Nhà ở thay vào đó được phân bổ cho cư dân ở các thành phố thông qua hệ thống nhà ở phúc lợi xã hội theo chủ nghĩa xã hội.

Từ Phân Phối Nhà Xã Hội đến Sở Hữu Tư Nhân và Hệ quả Những năm 1970, Trung Quốc bắt đầu mở cửa và cải cách nền kinh tế. Khi đó, hầu như không có chủ sở hữu nhà tư nhân nào trong nước. Tuy nhiên, điều này sắp thay đổi. Sự thành công của các cải cách kinh tế những năm 1980 đã khiến người dân Trung Quốc làm ra nhiều tiền hơn và các thành phố bắt đầu phát triển do làn sóng di cư ồ ạt từ nông thôn đến thành thị. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở không đủ để đáp ứng nhu cầu. Năm 1988, nhà nước bắt đầu thực hiện cải cách nhà ở. Chính phủ tiến hành tư nhân hóa và thương mại hóa nhà ở công cộng, cho phép người thuê mua lại căn hộ của họ với giá rất thấp. Đến năm 1998, chính phủ chính thức tuyên bố chấm dứt hoàn toàn nhà ở công cộng. Chỉ trong vài thập kỷ, tỷ lệ sở hữu nhà riêng của người dân Trung Quốc đã tăng vọt từ gần như bằng 0 lên 80-90%. Thậm chí, hơn 20% hộ gia đình sở hữu nhiều hơn một căn nhà. Vậy điều gì đã khiến thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng?

Cơn Sốt Đất Đai và Nền Kinh tế Dựa vào Bất Động Sản Giá bất động sản phụ thuộc vào cung cầu. Khi cung vượt cầu, giá giảm. Ngược lại, khi cung thấp cầu cao, giá tăng. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Trung Quốc có những đặc điểm riêng biệt. Mặc dù là một quốc gia cộng sản, nhà nước vẫn sở hữu phần lớn đất đai. Tuy nhiên, trong cải cách năm 1988, chính phủ đã tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu đất và trao cho các chính quyền địa phương. Điều này cho phép các địa phương phân vùng đất lại cho mục đích thương mại và bán quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp tư nhân và nhà nước. Các doanh nghiệp này sau đó bán lại quyền sử dụng đất theo mô hình cho thuê trả góp cho người mua nhà. Việc bán quyền sử dụng đất trở thành nguồn thu chính của các chính quyền địa phương, thay thế thuế tài sản. Nhiều nhà kinh tế học cho rằng, chính sách này là hạt giống gieo mầm cho cuộc khủng hoảng nhà ở hiện tại của Trung Quốc. Bởi lẽ, vào năm 1994, Bắc Kinh đã quyết định cải tổ toàn bộ hệ thống thuế, khiến chính quyền địa phương mất đi nguồn thu từ thuế và buộc phải gia tăng doanh thu từ việc bán đất.

Hậu quả của Bong Bóng Bất Động Sản Điều này dẫn đến một bong bóng bất động sản khổng lồ, với tình trạng đầu cơ, giá đất tăng phi mã và khoản nợ không kiểm soát được. Bong bóng bất động sản xảy ra khi nhu cầu về nhà ở tăng cao trong khi nguồn cung hạn chế. Lãi suất thấp, tín dụng dễ dàng và các tiêu chuẩn cho vay nợ lỏng lẻo là một số yếu tố thúc đẩy nhu cầu. Tuy nhiên, khi nhu cầu được đáp ứng hoặc một trong những yếu tố này bị hạn chế, giá nhà đất cuối cùng sẽ giảm, dẫn đến vỡ bong bóng. Tổng Bí thư Tập Cận Bình, nhậm chức vào tháng 3 năm 2013, không hài lòng với những gì đang diễn ra trên thị trường bất động sản. Trong bài phát biểu năm 2017, ông tuyên bố: "Nhà để ở, không phải để đầu cơ." Đây là một khẩu hiệu mà ông thường xuyên nhắc lại và các chính sách bắt đầu được ban hành phù hợp. Một trong những chính sách quan trọng nhất là chính sách "Ba Đường Đỏ" được ban hành vào năm 2020. Để kiềm chế việc vay nợ không bền vững, Bắc Kinh về cơ bản đã giới hạn mức nợ mà các nhà phát triển bất động sản có thể vay. Evergrande và một số công ty phát triển bất động sản tư nhân khác không đáp ứng được các tiêu chí của "Ba Đường Đỏ", do đó không thể vay thêm nợ để tài trợ cho các dự án đang triển khai. Điều này đồng nghĩa với việc họ không có đủ tiền để hoàn thành các dự án bất động sản đã bán. Bong bóng bất động sản đã bị phơi bày và bắt đầu xẹp xuống. Nhưng chính sách của chính phủ không phải là yếu tố duy nhất làm thị trường nguội lạnh. Nhu cầu về nhà ở cũng đang giảm dần. Các thành phố không còn chứng kiến dòng người di cư ồ ạt đổ về. Thực tế, hàng triệu người đã chọn rời các khu vực đô thị và trở về quê hương sau đại dịch Covid-19. Một vài yếu tố dẫn đến điều này: giới trẻ Trung Quốc đang phải đối mặt với cuộc khủng hoảng việc làm tồi tệ nhất trong nhiều thập kỷ, và việc thiếu thu nhập ổn định khiến họ trì hoãn việc mua nhà. Bên cạnh đó, khả năng chi trả, hay tỷ lệ giá nhà so với thu nhập bình quân ở Trung Quốc, nằm trong số những quốc gia tồi tệ nhất thế giới. Giá trung bình của một bất động sản ở Thượng Hải vào năm 2024 cao gấp 48 lần so với mức lương bình quân hàng năm. Để so sánh, một người Paris cần gấp 17 lần thu nhập của họ để mua nhà, và một người New York cần gấp 11 lần. Dân số Trung Quốc cũng đang già hóa nhanh chóng. Tổ chức Y tế Thế giới (WHO) ước tính đến năm 2040, gần 30% dân số Trung Quốc sẽ trên 60 tuổi. Mặc dù điều này sẽ tạo ra nhu cầu về các dịch vụ, nhu cầu về nhà ở sẽ giảm theo cùng với số dân. Vào cuối năm 2023, giá nhà ở Trung Quốc giảm xuống mức thấp nhất trong gần một thập kỷ, kéo theo sự sụt giảm niềm tin của các nhà đầu tư. Chính phủ và các nhà phát triển đã cố gắng quản lý cuộc khủng hoảng bằng cách bán tài sản, thanh lý doanh nghiệp, cung cấp các khoản vay khẩn cấp và tìm kiếm các cách thay thế để tài trợ cho nhà nước. Tính đến tháng 1 năm 2024, lĩnh vực bất động sản Trung Quốc vẫn còn khoản nợ chưa trả lên tới 8,9 nghìn tỷ USD. Bất động sản chiếm 25-30% GDP của Trung Quốc, khiến nó trở thành một thành phần cốt lõi của nền kinh tế. Là nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, những bước tiếp theo của Trung Quốc trong việc kiểm soát khủng hoảng không chỉ được người dân nước này theo dõi mà còn được cả thế giới quan tâm.