Cách mạng hóa thị trường bất động sản bằng công nghệ Blockchain

Đứng trước tòa nhà 13th, East and West tại khu Đông Village, New York City vào năm 2018, chúng ta đang chứng kiến một dấu mốc lịch sử. Đây là dự án bất động sản đầu tiên tại Manhattan thử nghiệm phương thức sở hữu mới thông qua mã hóa quyền sở hữu trên nền tảng blockchain. Dự án này được thực hiện bởi Propeller và Fluidity, với mục tiêu thay thế phương thức huy động vốn truyền thống trong phát triển bất động sản. Mặc dù được cộng đồng Web3 tích cực ủng hộ, dự án cuối cùng đã thất bại. Nhiều người vẫn chưa thực sự hiểu về khái niệm "token" (mã hóa quyền sở hữu) và ý nghĩa thực sự của nó. Đây vẫn là một khái niệm khá mới mẻ.

Tuy nhiên, bất chấp thất bại ban đầu, vẫn có nhiều công ty tin tưởng rằng công nghệ blockchain có thể thay đổi cách chúng ta tương tác với bất động sản. Mục tiêu của họ là giúp chủ sở hữu dễ dàng khai thác giá trị tài sản của mình hơn, hoặc đơn giản là giúp mọi người dễ dàng tham gia thị trường bất động sản trong bối cảnh giá cả ngày càng leo thang. Ưu điểm chính của việc đầu tư vào bất động sản theo hình thức chia nhỏ cổ phần là bạn không cần số tiền lớn lên đến hàng trăm nghìn đô la để bắt đầu. Điều này có thể được thực hiện thông qua khái niệm "bất động sản cho thuê được mã hóa". Theo đó, các ngôi nhà được chia thành các token nhỏ và mọi người có thể giao dịch chúng trên các sàn giao dịch như Lofty. Với số tiền chỉ khoảng 50 đô la, nhà đầu tư có thể sở hữu một phần nhỏ của một bất động sản. Các bất động sản này được sở hữu bởi một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC), hoạt động theo mô hình tổ chức tự trị phi tập trung (DAO). Điều này có nghĩa là tất cả các nhà đầu tư đều có quyền bỏ phiếu về các vấn đề quan trọng như lựa chọn quản lý bất động sản. Mọi bất động sản đều có một người quản lý tích cực. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, DAO không có người quản lý cụ thể mà được điều hành bởi một hợp đồng thông minh trên nền tảng blockchain. Về cơ bản, mọi quyết định vận hành hoặc quản lý bất động sản đều được đưa ra thông qua bỏ phiếu tập thể. Luôn có các cuộc bỏ phiếu để quyết định các vấn đề như sửa chữa, thay đổi người quản lý, v.v. VISTA Equity là một nền tảng với cách tiếp cận khác biệt. Họ cho phép chủ sở hữu bán một phần vốn cổ phần trong nhà của mình cho các nhà đầu tư thông qua việc mã hóa thỏa thuận chia sẻ vốn chủ sở hữu (Home Equity Sharing Agreement). Điều này cho phép chủ sở hữu nhận tiền mặt bằng cách bán token, và nhà đầu tư có thể kiếm tiền thông qua việc gia tăng giá trị của bất động sản trong tương lai, qua đó làm tăng giá trị của token. Sở hữu nhà là một khoản đầu tư lớn, và việc thế chấp vay ngân hàng có thể không phải là lựa chọn lý tưởng cho tất cả mọi người. Giải pháp của VISTA Equity giúp chủ sở hữu tiếp cận vốn từ ngôi nhà của họ mà không cần vay nợ như hình thức vay thế chấp truyền thống. Thỏa thuận này cũng bảo vệ nhà đầu tư bằng cách ngăn chặn chủ sở hữu bán tài sản dưới giá thị trường. Tuy nhiên, chủ sở hữu vẫn duy trì quyền cư trú và chịu trách nhiệm về thuế, phí bảo trì và bảo hiểm. Nhà đầu tư không có quyền cư trú trong ngôi nhà. Bạn có thể hiểu họ như một đối tác thầm lặng, một nhà đầu tư vô hình trong ngôi nhà của bạn.

Nếu chủ sở hữu bất động sản mong muốn sở hữu toàn bộ tài sản của họ một lần nữa, họ có thể mua lại cổ phần của mình theo giá thị trường. Hiện nay, cả Lofty và các nhà đầu tư đều có các thị trường thứ cấp để mang lại tính thanh khoản cao hơn cho khoản đầu tư. Điều này thực sự độc đáo trong mô hình này vì tính thanh khoản là vấn đề thường gặp trong bất động sản truyền thống do khó khăn trong giao dịch, chuyển nhượng tài sản và chi phí cao. Mặc dù các nền tảng này có thể đạt được hàng triệu đô la giao dịch, nhưng cách thức hoạt động của họ trong khuôn khổ pháp lý của Hoa Kỳ vẫn là một câu hỏi. Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) đã siết chặt các công ty tiền điện tử sau sự sụp đổ vào năm 2022, bao gồm cả các công ty cung cấp những gì Ủy ban này cho là chứng khoán chưa được đăng ký. Điều này khiến ngành công nghiệp phải vật lộn để xác định đâu là chứng khoán và đâu không phải. Hầu hết các nền tảng này đều chuyển đổi bất động sản thành token bằng cách đặt chúng vào một công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC). Sau đó, họ phát hành các token đại diện cho quyền sở hữu trong công ty đó, công ty này sở hữu gián tiếp hoặc trực tiếp bất động sản. Vì vậy, nhà đầu tư có quyền sở hữu gián tiếp đối với bất động sản. Theo tôi, đây là một dạng chứng khoán và SEC cũng sẽ coi nó là như vậy. Tuy nhiên, câu hỏi thú vị hơn đối với tôi là liệu có thể thực sự chia nhỏ tài sản nền tảng hay không. Các công ty có những cách giải thích khác nhau về việc tuân thủ quy định. Mô hình kinh doanh của Lofty, mặc dù có sử dụng token, nhưng bản chất không thực sự mới mẻ. Vấn đề then chốt là bạn thực sự sở hữu gì và mua gì về mặt pháp lý? Bạn đang mua các đơn vị sở hữu trong một LLC, vốn đã tồn tại hàng thập kỷ. Đây không phải là một khái niệm mới. Ý tưởng bạn cùng với một vài thành viên gia đình, bạn bè hoặc đồng nghiệp góp tiền mua một bất động sản và cùng nhau vận hành nó chưa bao giờ bị coi là chứng khoán ở quốc gia này. Lofty đã áp dụng cách tiếp cận tuân thủ theo quy định. Hiện tại, họ đang nộp hồ sơ theo quy định D, có nghĩa là chỉ các nhà đầu tư được công nhận và các tổ chức tài chính mới có thể mua tài sản. Sau khi xây dựng một thị trường lớn hơn, họ sẽ mở cửa cho các nhà đầu tư cá nhân và tuân theo quy định A+. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là Lofty coi đây là một dạng chứng khoán. Họ cho rằng SEC cần phải xem xét lại và đưa ra các định nghĩa khác nhau cho các loại chứng khoán khác nhau. Khái niệm giao dịch cổ phần của một bất động sản không hoàn toàn mới. Các quỹ đầu tư bất động sản giao dịch công khai (REIT) là các chứng khoán cho phép nhà đầu tư mua cổ phần của một công ty sở hữu bất động sản thương mại. Mô hình REIT đã xuất hiện từ năm 1960 và có nhiều điểm tương đồng với bất động sản phân nhỏ. Tuy nhiên, mục tiêu của bất động sản phân nhỏ theo tôi là tập trung hơn vào các bất động sản cụ thể. Vì vậy, thay vì mua một phần nhỏ của toàn bộ Rockefeller Center, bạn có thể mua một phần của một tòa nhà cụ thể trong khu phức hợp này. Về một khía cạnh nào đó, hai mô hình này rất giống nhau. Nhưng về mặt khác, mục tiêu của chúng lại hoàn toàn khác biệt.

Tác động của bất động sản phân nhỏ không chỉ dừng lại ở các nhà đầu tư. Bởi vì, những bất động sản này là nơi ở của những người dân thực sự. Hiện tại, vẫn còn quá sớm để nói về việc liệu việc phân nhỏ bất động sản bằng công nghệ blockchain sẽ ảnh hưởng đến cộng đồng như thế nào. Tôi đã phỏng vấn một vài nhà đầu tư trên một nền tảng bất động sản phân nhỏ. Tất cả họ đều cho biết các bất động sản được đầu tư thông qua nền tảng này nằm ở những khu vực "kém phát triển" hoặc chất lượng tài sản thấp, dẫn đến nhiều trường hợp cư dân bị đuổi khỏi nhà. Vấn đề sở hữu của các tập đoàn đối với các bất động sản cho thuê, đặc biệt là nhà ở gia đình riêng lẻ, đang phải đối mặt với sự giám sát ngày càng chặt chẽ trong bối cảnh khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở tại Mỹ. Gần đây, đảng Dân chủ tại Quốc hội đã đề xuất Đạo luật Bảo vệ Khu vực Lân cận Hoa Kỳ nhằm cung cấp hỗ trợ trả trước thế chấp bằng nguồn tài chính từ các tập đoàn cho thuê nhà lớn. Ngoài ra, còn có Đạo luật Kiểm soát Quỹ đầu cơ đối với Nhà ở Mỹ năm 2023, nhằm ngăn chặn các nhà đầu tư mua gom một khối lượng lớn bất động sản trên toàn quốc. Thị trường giao dịch bất động sản phân nhỏ bằng blockchain không giống như hoạt động của các quỹ đầu cơ. Tuy nhiên, đối với một số người, điều này vẫn dấy lên lo ngại rằng nó sẽ chỉ đẩy nhanh vấn đề khả năng chi trả nhà ở của đất nước khi ngày càng nhiều nhà đầu tư tham gia vào các nền tảng này. Chắc chắn sẽ có những lời chỉ trích cho rằng việc tạo điều kiện dễ dàng hơn cho việc sở hữu và tiếp cận bất động sản có thể đẩy giá nhà đất lên cao, từ đó khiến việc mua nhà của một số người trở nên khó khăn hơn. Cá nhân tôi không có giải pháp thực sự nào. Hoặc là chúng ta cấm hoàn toàn việc đầu tư vào bất động sản, nhưng điều đó cũng sẽ gây thiệt hại cho nhiều người dân. Hoặc là chúng ta cho phép nó xảy ra, và thị trường sẽ tự điều chỉnh. Tác động của mô hình quản trị phi tập trung DAO đối với người thuê nhà cũng chưa được nghiên cứu kỹ lưỡng. Nếu một quản lý bất động sản giàu kinh nghiệm đưa ra giải pháp cho một vấn đề, thì các nhà đầu tư mới là những người có tiếng nói cuối cùng. Vẫn chưa rõ liệu các nhà đầu tư với cổ phần nhỏ sẽ bỏ phiếu như thế nào khi vấn đề nảy sinh. Vì đôi khi số tiền liên quan đến các khoản đầu tư này rất nhỏ, nên có một cảm giác rằng nó giống như một trò chơi hoặc cách học hỏi. Điều này tạo ra thêm một lớp trừu tượng hoặc mơ hồ giữa người thuê nhà và những người thực sự sở hữu và hưởng lợi từ việc sở hữu các bất động sản đó. Còn đối với Giấc mơ Mỹ về việc sở hữu nhà riêng, bất động sản phân nhỏ thực sự giúp mục tiêu đó dễ dàng đạt được hơn, đặc biệt là khi người mua không nhận được nhiều lợi ích truyền thống của việc sở hữu nhà. Theo truyền thống, mọi người coi việc sở hữu nhà là một tài sản không lưu động, nhưng là tài sản mà họ có thể tận dụng và bán đi, có thể là khi nghỉ hưu hoặc muốn thu nhỏ quy mô nhà ở. Do đó, ý tưởng biến ngôi nhà thành một tài sản lưu động hơn, nơi bạn có thể rút vốn ra gần giống như máy ATM, tất nhiên là mâu thuẫn với ý tưởng về an ninh tài chính lâu dài. Trên toàn cầu, có khoảng 278 nghìn tỷ đô la tài sản chỉ tính riêng bất động sản. Vì vậy, chúng ta mới chỉ bắt đầu khai thác bề mặt của nó. Đây sẽ là một quá trình tiến hóa diễn ra trong 10 đến 15 năm tới. Tôi tin rằng mọi yếu tố của ngôi nhà cuối cùng sẽ được phân nhỏ, bao gồm cả giấy tờ quyền sở hữu. Nếu quyền sở hữu của mọi ngôi nhà ở đất nước này về mặt kỹ thuật đều được phân nhỏ, thì về mặt lý thuyết, không có một người nào thực sự không thể trở thành chủ sở hữu nhà nếu họ muốn.