Hy Vọng Về Nhà Ở Giá Rẻ: Liệu Có Đơn Giản Như Vậy?

Hãy xem xét kỹ hơn tình trạng hiện tại của thị trường bất động sản và liệu chúng ta có đang đứng trước bờ vực của một cuộc khủng hoảng hay không. Vào tháng 6 năm 2024, giá nhà đã đạt mức cao kỷ lục, nhưng đến tháng 7, giá nhà đã giảm nhẹ. Điều này đã dẫn đến nhiều suy đoán: liệu đây có phải là sự khởi đầu của một đợt suy thoái đáng kể trong thị trường bất động sản hay không? Trước tiên, hãy cùng xem xét các số liệu. Giá bán trung bình của một ngôi nhà ở Hoa Kỳ hiện nay là $439,500. Trong 5 năm qua, giá nhà đã tăng một cách ấn tượng, lên đến 47%. Ngay cả khi so với 12 tháng trước, giá vẫn tăng 4.1%. Tuy nhiên, nếu xét theo tháng, từ tháng 6 đến tháng 7 năm 2024, giá nhà đã giảm 0.6%. Mức giảm nhẹ này đặt ra câu hỏi liệu đây có phải là dấu hiệu của một đợt suy thoái rộng lớn hơn hay không. Điều quan trọng là phải nhìn nhận vấn đề này một cách thấu đáo. Một mô hình giảm giá tương tự đã xảy ra từ tháng 6 đến tháng 7 trong các năm 2023, 2022, và 2021, có thể do các yếu tố mùa vụ. Vậy câu hỏi đặt ra là: điều gì thực sự có thể kích hoạt một cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản? Một nguyên nhân tiềm ẩn có thể là một làn sóng tịch thu nhà lớn, như đã thấy trong cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2010, khi có 2.9 triệu nhà bị tịch thu. Tuy nhiên, tình hình hiện tại rất khác biệt. Hiện nay, có khoảng 1.8 triệu ngôi nhà được niêm yết để bán. So với năm 2010, tỷ lệ tịch thu nhà khi đó cao hơn rất nhiều. Khi xem xét dữ liệu tịch thu nhà trong sáu tháng đầu năm kể từ năm 2008, chúng ta thấy rằng số lượng tịch thu nhà thực tế đã giảm vào năm 2024 so với năm trước. Tỷ lệ tịch thu nhà không gần đạt đến mức độ như trước cuộc khủng hoảng năm 2010, khiến cho khả năng tịch thu nhà trở thành nguyên nhân gây sụp đổ thị trường trong tương lai gần trở nên khó xảy ra.

Vậy, nếu không phải là tịch thu nhà, liệu sự gia tăng nguồn cung có thể gây ra một cuộc khủng hoảng? Số lượng nhà để bán đã tăng 17.7% so với năm ngoái, đạt 1.81 triệu. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch, khi nguồn cung vào tháng 7 năm 2019 là khoảng 2.4 triệu. Với nguồn cung vẫn bị hạn chế và nhu cầu vẫn mạnh, rất khó để hình dung ra một kịch bản mà nguồn cung vượt quá nhu cầu có thể gây ra sự sụp đổ của thị trường. Kịch bản hợp lý nhất cho một cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản có thể là một cuộc suy thoái nghiêm trọng dẫn đến tình trạng thất nghiệp hàng loạt, làm giảm mạnh nhu cầu. Tuy nhiên, kịch bản này có vẻ không có khả năng xảy ra. Chính phủ Hoa Kỳ và Cục Dự trữ Liên bang đều nhận thức rõ những rủi ro liên quan đến một cuộc suy thoái sâu và đang thực hiện các bước để tránh điều đó. Trước tình hình nợ công hiện tại, Cục Dự trữ Liên bang dự kiến sẽ cắt giảm lãi suất bắt đầu từ tháng 9 năm 2024. Lãi suất thấp hơn được kỳ vọng sẽ giữ cho thị trường bất động sản ổn định bằng cách giảm lãi suất thế chấp, vốn gần đây đã giảm xuống mức thấp nhất trong một năm, đạt 6.46%. Nếu Cục Dự trữ Liên bang tiếp tục cắt giảm lãi suất, chúng ta có thể thấy lãi suất thế chấp cố định 30 năm giảm thêm vào khoảng từ 5% đến 6% trong năm 2024, với khả năng giảm xuống dưới 5% vào năm 2025, nếu lạm phát được kiểm soát.

Tóm lại, mặc dù thị trường bất động sản đang trải qua một số biến động, nhưng chưa có dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng sắp xảy ra. Tỷ lệ tịch thu nhà vẫn thấp, nguồn cung vẫn bị hạn chế, và nhu cầu tiếp tục vượt qua nguồn cung. Nền kinh tế Hoa Kỳ, được củng cố bởi các chính sách của Cục Dự trữ Liên bang, khó có khả năng rơi vào một cuộc suy thoái sâu có thể gây ra sự sụp đổ của thị trường nhà ở. Mặc dù luôn có những bất ổn, đặc biệt là với áp lực lạm phát tiềm ẩn, các chỉ số hiện tại cho thấy thị trường bất động sản sẽ duy trì sự ổn định tương đối trong ngắn hạn. Trọng tâm hiện tại nên là giám sát các yếu tố then chốt như lãi suất, xu hướng lạm phát, và sự ổn định kinh tế, thay vì dự đoán một cuộc khủng hoảng thị trường ngay lập tức. Một cuộc suy thoái nghiêm trọng cùng với tình trạng thất nghiệp cao có thể kích hoạt một làn sóng tịch thu nhà và sự sụt giảm nhu cầu, dẫn đến sự sụp đổ của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải nhận ra rằng trong tình huống đó, chính phủ và Cục Dự trữ Liên bang sẽ có khả năng can thiệp để ngăn chặn một cuộc suy thoái sâu. Sự can thiệp của họ có thể bao gồm việc in tiền và hạ lãi suất, những hành động vốn có tính chất lạm phát. Trong một môi trường mà lãi suất bị giảm xuống gần mức 0 và hàng nghìn tỷ đô la được bơm vào nền kinh tế, thật khó để tưởng tượng giá nhà sẽ sụp đổ. Ngược lại, những biện pháp này có khả năng làm giá nhà tăng thêm. Nhiều người đang hy vọng một cuộc khủng hoảng thị trường nhà ở, không phải vì ác ý hay muốn gây hỗn loạn, mà đơn giản là họ mong giá nhà giảm xuống mức mà họ có thể mua được. Mong muốn có nhà ở giá phải chăng là điều dễ hiểu—ai lại không muốn điều đó? Nhưng trong khi khát vọng có nhà ở giá rẻ là điều đáng trân trọng, thực tế lại phức tạp hơn nhiều. Ý tưởng rằng giá nhà phải cải thiện chỉ vì khả năng chi trả hiện nay đang kém là một sự hiểu lầm. Tình hình, dù hiện tại đang tồi tệ, có thể sẽ trở nên tồi tệ hơn trước khi có thể cải thiện. Để cải thiện tình hình và biến ước mơ có nhà ở giá phải chăng thành hiện thực, cần có nhiều điều phải xảy ra: chúng ta cần xây dựng thêm nhà, giảm lạm phát, tăng trưởng tiền lương nhanh hơn chi phí sinh hoạt, và cải thiện thị trường lao động. Tuy nhiên, chúng ta đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nhà ở dai dẳng, lạm phát tiếp diễn, tăng trưởng tiền lương không theo kịp lạm phát, và thị trường lao động ngày càng suy yếu. Tôi không ở đây để tô hồng tình hình hay đem lại hy vọng ảo tưởng như các chính trị gia thường làm. Thực tế là cần phải sửa chữa nhiều thứ, và hiện tại, những thứ đó chưa được giải quyết. Nếu bạn đang cố gắng mua một căn nhà trong thị trường khó khăn này, điều đó không phải là vô vọng, nhưng chắc chắn sẽ khó khăn hơn. Đối với những người đã sở hữu nhà, có lẽ bạn đang cảm thấy may mắn—đặc biệt nếu bạn đã sở hữu nhà của mình hơn ba năm. Bạn có thể cảm thấy mình đã né tránh được những khó khăn trong bối cảnh kinh tế khắc nghiệt hiện nay.

Mục tiêu của tôi là cung cấp cho bạn thông tin chính xác, thẳng thắn và giáo dục tài chính mà không có bất kỳ sự tô vẽ nào. Tôi không muốn bạn ngồi chờ đợi một cuộc khủng hoảng thị trường nhà ở mà có thể sẽ không xảy ra. Người ta đã dự đoán về một cuộc khủng hoảng trong nhiều năm, nói rằng nó đang gần kề, nhưng đến giờ, thị trường vẫn chưa sụp đổ như mong đợi. Một số người thậm chí còn khẳng định rằng thị trường nhà ở đã sụp đổ, nhưng nếu điều đó là sự thật và nhà ở hiện nay quá phải chăng, tại sao họ không mua hết những căn nhà có sẵn? Đây lẽ ra phải là thời điểm của họ, đúng không? Điểm mấu chốt là mặc dù mong muốn có một thị trường nhà ở giá phải chăng hơn là điều phổ biến và dễ hiểu, nhưng sự phức tạp của nền kinh tế hiện tại khiến cho việc chứng kiến một sự sụp đổ lớn sớm trở nên khó có khả năng xảy ra. Thay vào đó, chúng ta có thể tiếp tục đối mặt với những thách thức về khả năng chi trả, nhưng những ai kiên nhẫn và nắm bắt được thông tin sẽ có khả năng vượt qua những thách thức này tốt hơn.