Thị trường bất động sản Mỹ 2024: Năm ảm đạm nhất trong gần ba thập kỷ, hy vọng nào cho tương lai?

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), năm 2024 đánh dấu một cột mốc đáng buồn cho thị trường nhà ở tại Mỹ khi doanh số bán nhà hiện hữu chỉ đạt 4,06 triệu căn – mức thấp nhất kể từ năm 1995. Đây là kết quả phản ánh sự chững lại kéo dài của thị trường do lãi suất vay thế chấp tăng cao suốt cả năm.

Lãi suất thế chấp cao – Rào cản lớn nhất cho người mua nhà. Một trong những nguyên nhân chính khiến doanh số bán nhà sụt giảm nghiêm trọng là lãi suất thế chấp duy trì ở mức cao, phần lớn thời gian của năm đều trên 6,5%. Mặc dù đã có thời điểm giảm xuống mức thấp nhất là 6,08% vào cuối tháng 9 – ngay sau khi Cục Dự trữ Liên bang (Fed) lần đầu tiên hạ lãi suất kể từ năm 2020 – nhưng lãi suất đã nhanh chóng tăng trở lại. Tuần trước, lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp 30 năm đã vượt ngưỡng 7%, trước khi giảm nhẹ xuống 6,96% trong tuần này. Các chuyên gia nhận định, mức lãi suất từ 6-7% có thể trở thành “bình thường mới” trong thời gian tới. Ông Bob Broeksmit, Chủ tịch kiêm CEO của Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, cho biết: “Sự bất ổn của chính sách kinh tế và tiền tệ cùng với những lo ngại về lạm phát có khả năng sẽ tiếp tục giữ lãi suất ở mức cao trong tương lai gần.” Giá nhà cao kỷ lục dù thị trường trầm lắng. Dù doanh số bán nhà sụt giảm, giá nhà lại không hề có dấu hiệu giảm nhiệt. Mức giá trung bình của nhà hiện hữu đạt 407.500 USD trong năm 2024 – mức cao nhất trong lịch sử. Điều này chủ yếu do doanh số tại phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, đẩy mức giá trung bình lên cao. Tuy nhiên, một số tín hiệu tích cực đã xuất hiện. Doanh số bán nhà hiện hữu trong tháng 12 tăng 9,3% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sự phục hồi nhẹ của thị trường bất chấp lãi suất cao. Chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, ông Lawrence Yun, nhận xét: “Bán nhà trong những tháng cuối năm đã có dấu hiệu khởi sắc bất chấp mức lãi suất vay cao. Doanh số tăng trưởng liên tục ba tháng liên tiếp, nhờ vào tăng trưởng việc làm, mức lương tốt hơn và nguồn cung nhà ở dần cải thiện.”

Áp lực từ những người vay thế chấp cũ. Một thách thức lớn khác là tình trạng nhiều chủ nhà đã khóa lãi suất thế chấp thấp kỷ lục, dưới 4% vào năm 2021-2022 khi Mỹ áp dụng chính sách lãi suất thấp để kích thích kinh tế. Điều này khiến họ không muốn bán nhà và chuyển sang nhà mới có lãi suất cao hơn. Bà Danushka Nanayakkara, Phó Chủ tịch Dự báo của Hiệp hội Xây dựng Nhà Quốc gia (NAHB), cho biết: “Rất nhiều người mua tiềm năng đã tận dụng mức lãi suất thấp lịch sử vào giai đoạn 2021-2022, và với mức lãi suất hiện tại gần 7%, rất khó để thuyết phục họ từ bỏ khoản vay cũ để nâng cấp lên căn nhà mới.” Truyền thống “bán nhà nhỏ để mua nhà lớn” sau khoảng 7-8 năm hiện đang bị gián đoạn. Việc từ bỏ mức lãi suất thấp không dễ dàng, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà vẫn ở mức cao và nguồn cung hạn chế. “Tất cả những yếu tố này – chi phí vay cao, giá nhà tăng vọt và nguồn cung khan hiếm – đã khiến thị trường nhà ở năm 2024 trầm lắng,” Nanayakkara nhận định. Ánh sáng cuối đường hầm: Nguồn cung nhà ở gia tăng. Dù thị trường nhà ở hiện hữu có phần ảm đạm, tin vui là số lượng nhà mới hoàn thành đã tăng đáng kể. Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Dân số Hoa Kỳ, 1,63 triệu đơn vị nhà ở mới đã được hoàn thiện trong năm 2024, tăng 12,4% so với năm 2023. Sự gia tăng nguồn cung này đã thúc đẩy doanh số bán nhà mới, chiếm khoảng 30% tổng thị trường nhà ở. Hiện tại, số lượng nhà mới sẵn có để bán đã vượt qua số lượng nhà hiện hữu trên thị trường. Tuy nhiên, các nhà xây dựng vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức lớn như chi phí vay vốn cao, nguồn lao động khan hiếm và giá nguyên vật liệu tiếp tục leo thang. Nanayakkara chia sẻ: “Những yếu tố này gây khó khăn cho các nhà thầu trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở giá cả phải chăng.” Hiện tại, các giải pháp nhà ở linh hoạt và hợp túi tiền như phát triển khu nhà phố, căn hộ chung cư và mô hình xây nhà cho thuê đang nhận được sự quan tâm lớn. Tuy nhiên, việc cân bằng giữa cung cầu và chi phí vẫn là bài toán khó đối với toàn ngành.

Triển vọng thị trường năm 2025. Mặc dù năm 2024 là một năm đầy thách thức, các chuyên gia vẫn lạc quan rằng thị trường bất động sản sẽ có những bước tiến tích cực nhờ vào các yếu tố như việc làm gia tăng, thu nhập cải thiện và nguồn cung nhà ở tiếp tục mở rộng. Tuy nhiên, nhiều nhà phân tích cảnh báo rằng triển vọng trong năm 2025 sẽ phụ thuộc phần lớn vào diễn biến của lãi suất và các chính sách kinh tế vĩ mô. Nếu lãi suất giảm xuống mức ổn định hơn, thị trường có thể chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ hơn. Tóm lại, năm 2024 là một năm đầy thử thách với thị trường bất động sản Mỹ, nhưng với những tín hiệu tích cực từ việc tăng nguồn cung và nhu cầu nhà ở bền vững, vẫn có cơ hội để thị trường lấy lại đà tăng trưởng trong tương lai gần.