Thị trường Bất động Sản Nóng Hổi: Giá Nhà Tăng Cao Mặc Lạm Phát

Chúng ta sẽ đề cập đến thị trường nhà đất và giá nhà đang tăng trở lại. Lạm phát vẫn chưa có dấu hiệu giảm. Đây là biểu đồ 5 năm về giá nhà của Redfin. Giá bán trung bình của một ngôi nhà vào tháng 2 là 412.900 đô la Mỹ, tăng 5% so với 12 tháng trước. Theo tôi, đây không được coi là sự đổ vỡ của thị trường nhà đất. Lạm phát đang diễn ra và chưa có dấu hiệu dừng lại trên thị trường nhà đất. Bây giờ, hãy phóng to biểu đồ một năm để bạn có thể thấy những gì đang diễn ra từng tháng. So với tháng trước, giá nhà đã tăng 9.696 đô la Mỹ. Liệu nhà ở vẫn là thứ xa xỉ đối với hàng triệu người Mỹ? Câu trả lời là có. Đã có sự đổ vỡ của thị trường nhà đất chưa? Không.

Điều quan trọng cần nhớ là đây là giá nhà trung bình ở Hoa Kỳ. Tôi hiểu rằng sẽ có người bình luận rằng giá nhà ở khu vực của họ giảm 20%. Tôi không phủ nhận điều đó, nhưng nếu giá nhà giảm 20% ở khu vực của bạn thì điều đó có nghĩa là giá nhà tăng 26% ở một khu vực khác. Nếu bạn không tin vào toán học thì tôi cũng chẳng biết nói gì hơn. Trong vài năm qua, nhiều người đã dự đoán về sự đổ vỡ của thị trường nhà đất. Chúng ta đều mong muốn có sự thay đổi vì nhà ở hiện đang quá đắt, nhưng điều đó đơn giản là không xảy ra. Đây là những gì xảy ra khi lạm phát mất kiểm soát. Một diễn biến đáng lo ngại đang diễn ra và tôi cho rằng nó sẽ ngày càng tồi tệ hơn. Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Jerome Powell đã đề cập đến nhà ở trong cuộc họp báo gần đây. Ông ấy nói rằng họ có thể kiềm chế lạm phát xuống mức mục tiêu 2% ngay cả khi giá nhà không giảm. Về cơ bản, Powell đang dự đoán rằng giá nhà cao có thể trở thành tiêu chuẩn và chúng có thể sẽ không giảm. Một mối quan ngại khác của tôi là Cục Dự trữ Liên bang dự định làm gì? Chính sách tiền tệ sắp tới sẽ ảnh hưởng đáng kể đến nhà ở. Họ sẽ cắt giảm lãi suất, điều này sẽ làm giảm lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm và sau đó là lãi suất thế chấp. Nhưng hãy cẩn thận! Lãi suất thế chấp giảm sẽ kích thích nhu cầu mua nhà và đẩy giá nhà lên cao hơn. Giữ lãi suất cao sẽ khiến người mua không đủ khả năng mua nhà, nhưng nếu giảm lãi suất thì giá nhà sẽ tăng. Đây là tình thế khó khăn. Tuy nhiên, khi những sai lầm được mắc ra, người dân sẽ phải gánh chịu hậu quả.

Chúng ta hãy tiếp tục thảo luận về thị trường nhà đất. Chúng ta đã đề cập đến một số vấn đề và bây giờ hãy xem những gì có thể xảy ra trong những tháng tới. Một mối quan ngại lớn là chính sách tiền tệ của Cục Dự Trữ Liên bang (FED). Họ đã mắc một số sai lầm nghiêm trọng trong quá khứ, và bây giờ chúng ta đang phải gánh chịu hậu quả thông qua lạm phát. Đây là phần đáng lo ngại: FED đang lên kế hoạch quay trở lại với việc in thêm tiền, được gọi là Nới lỏng định lượng (QE). Họ đã công bố kế hoạch giảm tốc độ các biện pháp thắt chặt hiện tại (Thắt chặt định lượng hoặc QT) và chuyển sang QE. Mặc dù họ sử dụng thuật ngữ chuyên ngành để che giấu điều đó, nhưng nói một cách đơn giản hơn, họ sẽ cắt giảm lãi suất và bắt đầu in thêm tiền một lần nữa. Điều này có thể sẽ dẫn đến giá nhà đất thậm chí còn cao hơn. Bây giờ, hãy xem xét tình trạng nhà đất đang có sẵn, đây là một yếu tố then chốt để xác định giá nhà. Đó là vấn đề về cung và cầu. Hiện tại có 1,4 triệu ngôi nhà được rao bán trên toàn nước Mỹ, cho thấy một sự gia tăng nhẹ. Tuy nhiên, nếu phóng to biểu đồ 5 năm, chúng ta sẽ thấy một sự khác biệt đáng kể. Trước đại dịch vào năm 2019, có gần 2 triệu ngôi nhà trên thị trường, cao hơn 42% so với hiện tại. Đây là tin xấu đối với những người đang mong đợi một sự đổ vỡ của thị trường nhà đất. Sự đổ vỡ thường đòi hỏi phải có nhiều người bán hơn, những người đang cố gắng thoát khỏi ngôi nhà của họ bằng cách bán tháo chúng với giá rẻ mạt. Dữ liệu cho thấy điều ngược lại - hiện tại có ít người bán hơn trên thị trường. Cuối cùng, hãy nói về lãi suất thế chấp. Lãi suất cố định 30 năm hiện tại đang ở mức khoảng 7%. Đừng mong đợi những thay đổi lớn trong ngắn hạn, có nghĩa là lãi suất có khả năng sẽ duy trì ở mức 7% vào tháng 4. Tuy nhiên, mọi thứ có thể thay đổi trong trung hạn, khoảng 3-4 tháng kể từ bây giờ, có thể là vào mùa hè. Điều này là do FED có khả năng cắt giảm lãi suất vào khoảng mùa hè này, có thể là vào tháng 7 hoặc tháng 9. Điều này có thể dẫn đến việc lãi suất thế chấp giảm dần trong những tháng tới.

Một khi Cục Dự Trữ Liên bang bắt đầu cắt giảm lãi suất, điều này sẽ diễn ra trong một thời gian. Lãi suất thế chấp sẽ giảm dần sau khi được điều chỉnh. Để minh bạch, cần lưu ý rằng lãi suất thế chấp khi bắt đầu giảm sẽ không theo một đường thẳng hoàn hảo. Biểu đồ sẽ có biến động lên xuống, nhưng nhìn chung, xu hướng giảm sẽ chiếm ưu thế. Vâng, sẽ có những dao động, vì vậy điều quan trọng là bạn cần lưu ý điều này. Vậy lãi suất thế chấp sẽ giảm xuống mức nào vào cuối năm? Dự kiến sẽ rơi vào khoảng 6%, thậm chí có thể chạm mức 5,5% nếu may mắn. Kế hoạch của FED, một lần nữa, thông tin chính thức này là tiếp tục cắt giảm lãi suất trong năm 2025 và 2026. Do đó, lãi suất thấp hơn trong năm nay chỉ là sự khởi đầu. Nếu bạn đang nghĩ "Trời ơi, 6% hoặc 5% gì đó vẫn rất cao", thì lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong năm 2025 và 2026, ít nhất là theo kế hoạch. Vào thời điểm đó, nhiều người có thể tái cấp vốn thế chấp với lãi suất thấp hơn. Tuy nhiên, như chúng ta đã thảo luận, lãi suất thấp hơn sẽ thu hút thêm người mua vào thị trường. Điều cần lưu ý ở đây là lãi suất thấp hơn sẽ thu hút thêm người mua, nhưng không có nghĩa là giá nhà chắc chắn sẽ tăng vọt. Lãi suất thấp hơn chỉ đơn giản là tạo ra thêm áp lực mua. Để giải thích rõ hơn, giả sử lãi suất giảm. Nếu thị trường nhà đất giảm 20%, thì khi lãi suất giảm, có thể thị trường chỉ giảm 10% thay vì 20% do áp lực mua tăng thêm sẽ ngăn chặn đà giảm sâu hơn. Ngược lại, giả sử giá nhà tăng 3%, nhưng nếu lãi suất giảm, thì có thể giá nhà sẽ tăng 10% thay vì 3% do áp lực mua tăng thêm. Bây giờ, hãy xem xét biểu đồ số lượng nhà được bán trong 5 năm qua. Như bạn có thể thấy, con số này đang ở mức thấp. Đây là kết quả của việc giá nhà tăng vọt cùng với lãi suất cao, khiến nhà ở trở nên kém hấp dẫn và ít người mua hơn. Tuy nhiên, biểu đồ 5 năm này cũng có tin tốt cho người mua. Biểu đồ cho thấy tỷ lệ phần trăm nhà bán được cao hơn giá niêm yết. 26,1% nhà được bán cao hơn giá niêm yết, cho thấy chúng ta đang quay trở lại mức bình thường. Mặc dù đây là mức cao trong phạm vi bình thường, nhưng ít nhất nó không tồi tệ như năm 2021 hay 2022. Tuy nhiên, nếu bạn đang mua nhà ngay bây giờ, cần lưu ý một điều quan trọng. Mặc dù tôi không muốn bạn trả quá cao cho một ngôi nhà, nhưng thực tế là một trong bốn ngôi nhà vẫn được bán cao hơn giá niêm yết. Biểu đồ di cư từ Redfin cho chúng ta thấy mọi người đang rời khỏi những nơi nào và đến những nơi nào. Vẫn có rất nhiều người di cư ra khỏi California, New York. Illinois, tiểu bang của tôi, đứng ở vị trí thứ ba. Washington đứng thứ tư và Florida vẫn là điểm đến hàng đầu. Làn sóng di cư đến Texas đã chậm lại đáng kể, nhiều người hơn đang đến Arizona, Nevada, Tennessee, North Carolina, South Carolina và một số tiểu bang khác. Cần lưu ý rằng vẫn có dòng người nhập cư ròng đến Texas nhưng con số này đã giảm đáng kể. Bây giờ, hãy nói về giá nhà trong năm nay. Đây là dự báo từ các tổ chức lớn. Họ đưa ra một phạm vi, từ giảm 2% đến tăng 5%. Dự đoán của các tổ chức tài chính rất khác nhau, nhưng hầu hết đều nằm trong phạm vi đó. Điều này có nghĩa là sẽ không có biến động mạnh, không có sự đổ vỡ của thị trường nhà đất, nhưng cũng không có sự bùng nổ giá nhà. Tôi cho rằng trong nửa đầu năm, cụ thể là quý 2 (tháng 4, tháng 5, tháng 6), có thể sẽ không có gì bất ngờ xảy ra. Tuy nhiên, mọi thứ sẽ trở nên sôi động hơn vào quý 3 (tháng 7, tháng 8, tháng 9). Vào thời điểm đó, chúng ta sẽ có thể hiểu rõ hơn về thị trường lao động, tình trạng thất nghiệp và cách Cục Dự Trữ Liên bang (FED) sẽ phản ứng như thế nào. Trong cuộc họp báo gần đây, FED nhấn mạnh rằng việc làm là một vấn đề nhạy cảm và rất được quan tâm. Chúng ta cần theo dõi diễn biến của thị trường lao động và cách FED hành động, bởi vì lãi suất của FED sẽ ảnh hưởng đến lãi suất thế chấp. Nói cách khác, đây sẽ là một hiệu ứng domino và thông tin sẽ được tiết lộ vào khoảng tháng 7. Đến thời điểm đó, chúng ta cũng sẽ đến gần kề cuộc bầu cử (quý 3). Chào thân mến!